ساخت و ساز غیر مجاز به زبان ساده یعنی شما در یک قطعه زمین یا ساختمان، بدون گرفتن مجوزهای لازم از سازمان هایی چون شهرداری، وزارت راه و شهرسازی یا حتی وزارت کشاورزی اقدام به ساختمان سازی نمایید. این عملیات ساختمانی، تبعات سنگینی دارد که گاهی مالک حکم پرداخت جریمه و گاهی تخریب ملک را از نهادهای نظارتی دریافت می کند.
در ادامه کلیه موضوعات مربوط به ساخت و ساز غیر مجاز را به صورت جامع بررسی می کنیم. این عملیات ساختمانی غیر مجاز گاهی جریمه به شدت سنگینی دارد، به گونه ای که برخی ترجیح می دهند حتی مدت ها به سازمان های ذی ربط برای اعطای مجوز مراجعه نکنند.
برای جلوگیری از مشکلات ساختمانی غیرمجاز بهترین کار، گرفتن مشاوره از بهترین وکیل ثبتی مشهد یا هر شهر ایران است. این وکلا مناطق ممنوعه را می شناسند و به قوانین حقوقی آشنا هستند، به این ترتیب مانع از این می شوند که در این بخش ضرر مالی جدی متحمل شوید. در ادامه مشکلات ساختمان سازی غیرقانونی و راهکارهای قانونی رفع آن را بررسی می کنیم.
مجازات ساخت و ساز غیرمجاز چیست؟
دریافت مجوز یا پروانه ساخت و ساز از شهرداری بر اساس ماده 100 قانون شهرداری و طرح اصلاحی ماده 100 وسط مالکین اراضی و املاک مهم است. در صورتی که مالکان مجوزهای لازم را دریافت نکنند، مجازات های ساخت و ساز شامل حال آنها می شود و امکان اخذ پایان کار ساختمانی را از شهرداری نخواهند داشت. در این صورت قانون فرد مجرم را به تخریب بنا یا پرداخت جریمه محکوم می کند.
این میزان سخت گیری صرفاً به دلیل جلوگیری از ساخت و سازهای غیر مجاز در نظر گرفته می شود. ساخت و سازهای غیر مجاز نه تنها می توانند برای محیط زیست بسیار خطرناک باشند، حتی برای همسایگان و خود مالکین نیز خطراتی را در پی دارند، بنابراین باید حتما اقدام به دریافت مجوز از شهرداری کرد. این مجوز نشان می دهد که هیچ مشکلی در ساخت و ساز وجود ندارد و هیچ خطری کسی را تهدید نمی کند.
بر اساس طرح اصلاحی ماده 100 این حق به شهرداری داده شده است تا جلوی فعالیت های عمرانی ملک بدون مجوز ساخت را در هر مرحله ای از ساخت و ساز ممنوع کند.
بررسی انواع مجازات ساخت و ساز بر اساس ماده 100 قانون شهرداری
انواع مجازات های ساخت و ساز که بر اساس ماده 100 قانون شهرداری تعیین شده اند، عبارتند از:
حکم به پرداخت جریمه نقدی
بر اساس تبصره 4 ماده 100 چنانچه بنایی را بدون پروانه ساخت بسازید، اما اصول فنی و مهندسی ساخت و ساز را در آن رعایت کنید، کمیسیون شما را محکوم به پرداخت جریمه نقدی می کند. حالا شما باید به ازای هر متر مربع از ملک مبلغی را به عنوان جریمه بپردازید. در صورتی که مبلغ تعیین شده از سوی کمیسیون توسط مالک پرداخت نشود، شهرداری می تواند پرونده را به کمیسیون مربوطه به منظور تخریب بنا بفرستد.
مبنای جریمه نقدی بر اساس قیمت ها در زمان وقوع تخلف است، نه روزی که مالکین نسبت به تادیه آن محکوم شده اند.
حکم به تخریب ملک
فقط در 2 صورت شهرداری می تواند ملک ساخته شده غیر قانونی را تخریب کند:
- اگر مالک جریمه را پرداخت نکند، پرونده به مراحل دیگر وارد می شود و شهرداری حکم تخریب را صادر خواهد کرد.
- اگر در ساخت و ساز اصول فنی و مهندسی را رعایت نکرده باشید، شهرداری می تواند بدون هیچگونه جریمه نقدی حکم تخریب ملک را دهد.
در پروسه قلع و قمع ملک یک فرصت 2 ماهه به مالک می دهند تا اقدام به قلع بنا کند. این فرصت نباید از 2 ماه بیشتر باشد. اگر مالک این کار را انجام ندهد، شهرداری می تواند در این زمینه اقدام کند و بر اساس آیین نامه اصلاحی ماده 100 از مالک هزینه ها را بگیرد.
آیا امکان اعتراض به تصمیم کمیسیون برای ساخت و ساز غیرمجاز وجود دارد؟
بله، مالک می تواند نسبت به این تصمیم اخذ شده اعتراض خود را ثبت کند. او 10 روز برای انجام این کار فرصت دارد تا اعتراض را به گوش کمیسیون تجدید نظر بفرستد. بر اساس قانونی تصمیماتی که در کمیسیون تجدید نظر گرفته می شوند، غیرقابل تغییر هستند؛ بنابراین اگر تجدید نظر همچنان شما را مالک متخلف بشناسد، دیگر هیچ راهی به جزء پذیرش مجازات خود ندارید. البته شما می توانید عدم منطبق بودن تصمیمات اخذشده را با قوانین ثابت کنید که در این صورت دیوان عالی مسئول رسیدگی به شکایت شما خواهد بود.
مجازات ساخت و ساز بدون مجوز در روستا چیست؟
اگر قصد ساختمان سازی در روستایی را دارید، اطلاعات خود را نسبت به قوانین منطقه بالا ببرید. در غیر این صورت تبعات آن دامن گیر شما می شود. مثلاً شما باید اطلاعات خود را درباره اینکه تفاوت مبایعه نامه و قولنامه در چیست یا مجازات ساخت و ساز بدون مجوز در روستا چقدر است؟ در کدام منطقه روستا اجازه تغییر کاربری زمین را دارید، بالا ببرید.
در روستاها دهیاری وظیفه رسیدگی به امور ساخت و ساز را بر عهده دارد. در صورتی که دهیاری تخلفی را به کمیسیون گزارش دهد، کمیسیون جلوی ساخت و ساز ملک موردنظر را می گیرد. در روستا باید به این مسئله دقت کنید که تغییر کاربری زمین از حالت کشاورزی به ساختمانی نیز می تواند شامل جریمه باشد.
در صورتی که ثابت شود مالک بدون مجوز در حال ساخت و ساز است، جریمه ای را برای او در نظر می گیرند. در صورتی که مالک جریمه را پرداخت نکند، کمیسیون رای بر قلع بنا می دهد. البته این مورد از کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری جداست.
در صورت گرفتن پروانه برای ملک و تغییر کاربری آن دچار تخلف می شویم؟
فرض کنید که یک مالک پروانه لازم برای ساخت ملک مسکونی را می گیرد، اما در آینده ملکی تجاری و اداری می سازد، آیا این کار او تخلف است؟ در پاسخ باید بگوییم بله، این عمل مالک، تخلف به شمار می آید و شهرداری می تواند بابت تغییر کاربری ملک را تخریب کند. در اینجا دیگر مشکلاتی مانند عدم دریافت مجوز یا پروانه وجود ندارد، چون مالک تمام آنها را گرفته، بنابراین تنها راه پیش رو تخریب ملک خواهد بود.
شما باید متناسب با نوع مجوزی که برای ملک گرفته اید، اقدام به ساخت و ساز کنید و تمام اقدامات را به شهرداری گزارش دهید تا مبادا چنین مشکلی دامن گیرتان شود. متاسفانه بسیاری از افراد ناآگاهانه این کار را انجام می دهند و در آینده به دلیل تخریب ملک درگیر خسارت های مالی زیادی می شوند؛ اگر شما نمی خواهید که جزء این دسته از افراد باشید، حتماً مطابق با نظر شهرداری پیش بروید و از ساختن ملک در خفا یا انجام کارهای مشابه خودداری کنید.
ساخت و ساز غیر مجاز، اقدامی با تبعات سنگین
قیمت مصالح و ابزار موردنیاز برای ساخت و ساز به قدری زیاد است که حتی باید برای آن باید وام بگیرید. دستمزد کارگران را هم نمی توان از قلم انداخت که هزینه زیادی روی دستتان می گذارد. تمام این هزینه ها باید شما را مجاب کند که برای دریافت مجوز اقدام کنید. اگر مجوز نگیرید، با تمام این هزینه ها، شهرداری ملک غیرمجاز شما را تخریب خواهد کرد. در صورت تخریب فقط هزینه های اضافه ای روی دستتان می مانند که شاید تا مدت ها مجبور شوید اقساط مربوط به آنها را بپردازید.
ساخت و ساز غیر مجاز هیچ فایده ای برایتان ندارد و حتی منجر به ضررهای زیاد هم می شود؛ بنابراین از انجام این کار خودداری کنید و با مشورت با مشاورین شهرداری تمام مجوزهای لازم را برای ساخت و ساز بگیرید تا در آینده درگیر مشکلی نشوید.
